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写完深圳我发现很多城市的供应越来越“深圳”比如刚被约谈的

浏览数:  发表时间:2022-05-14  

  当前浏览器不支持播放音乐或语音,请在微信或其他浏览器中播放 野孩子乐游记乐队-乐游记2020翻唱集

  杆友雯雯推荐野孩子乐队的《野孩子》,可惜没有:胡德夫、谢天笑、吴吞、周云蓬、万晓利、小河一起担任嘉宾,没谁了。(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会将音乐下面原文附上)

  8月28日,深圳市住建局局长张学凡公开演讲透露,深圳要学习新加坡,未来深圳的住房比例是“六比四”,目标是让深圳60%的市民住进公共住房,为此将加大住房供应,推进大规模住房建设。

  张学凡表示,深圳全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米,人均面积27.8平方米,还没有达到国家和广东省的最低标准线%多的人居住在城中村,城中村占深圳住房面积的54%左右。

  假如以目前张局长发布这个数据为例,一切都不变,静态地看,意味着大概公共住房为640.8万套,面积约3.67亿平米。

  深圳曾计划,到2035年新增保障房100万套,商品房70万套,包括最新的政策房110万套计划,但这只是增量,加上存量,要达到6:4难度很大很大。

  2019年末,深圳常住人口1343.88万人,比上年末增加41.22万人。假如每年深圳还增加三四十万人,这对公共住房的需求量那就更大了。

  杆友都知道我喜欢用数据说线月初,深圳统计局公布了《深圳统计年鉴2019》,里面有深圳二三十年的商品住宅新开工、竣工、销售面积数据

  2001-2007年是深圳商品住宅年新开工面积,处于相对高位且最稳定的几年

  如下图,杠杆地产注意到,1998年到2018年,深圳商品住宅年新开工面积,从来没有超过1000万平米。

  考虑到2019年新开工情况,以及1998年之前,理论上也不可能单年住宅新开工超过1000万平米。我们可以得出结论,迄今为止,深圳商品住宅年新开工面积,从来没有超过1000万平米过

  最高的2013年,也只有910.13万平米。而接下来的2014年,就断崖式下滑到只有549.50万平米。

  如上图,过去一些年,深圳商品住宅新开工最稳定、且处于高位的年份是2001-2007那7年。

  那7年里,深圳商品住宅年新开工面积没有低于600万平米过。较高的2001年更是达到过792.24万平米。

  而这个新开工面积,也是1998-2018年期间,仅次于上文提到的2013年最高开工面积及2018年的794.68万平米。

  1998-2018年以来,最低潮要数2008-2011年。2008年,深圳商品住宅新开工面积,由头一年的621.91万平米,骤降到471.80万平米。

  接着2009、2010、2011年,连续3年,更是都只有300多万平米的开工面积,分别为328.04万平米、355.17万平米、367.32万平米。

  在2013年,好不容易达到最高910.13万平米的新开工面积后,2014年再次暴跌到549.50万平米。

  随后2015年爬坡回升,2016、2017年再次陷入低谷,每年都只有400多万方的新开工面积。

  对1998-2018年深圳商品住宅新开工面积,我做了一个小数学统计,杠杆地产公布一下:21年时间,累计新开工面积仅为12284.91万平米。

  1998年之间,当然还建设了一些住宅,这些年除了商品住宅也还有些保障性质的住宅,但又能多到哪去?

  和新开工面积只披露了1998年之后的数据不同,《深圳统计年鉴2019》把1991年开始的深圳商品住宅竣工面积都做了披露。

  看完这组数据,杠杆地产其实更震惊,上文部分我刚写了,新开工商品住宅面积,最少的年份也有三四百万方,多的时候七八百万,甚至超过了900万方。

  亦或者,很多住宅都是名义开工了,然后建设进度非常缓慢,所以落实到竣工上,每年都那么少。

  先不管这么多,杠杆地产志只说结果。1999-2008年,深圳商品住宅竣工面积整体处于高位,没有低于400万平米过。

  这10年里,最低的1999年,商品住宅竣工面积也有412.46万平米。2003年,更是达到过816.62万平米。为1991-2018这28年最高竣工面积。

  上文杠杆地产写过,2001年深圳商品住宅新开工面积,达到过792.24万平米。

  比如2002年接近700万平米的竣工面积,此后3年,2003、2004、2005年,都700万平米之上。

  2006年开始,深圳商品住宅年竣工面积开始滑坡,但也还有581.87万平米。

  接着2007、2008年都只有400多万平米的竣工面积。此后,到2018年再没超过300万平米过。

  其中,2013年、2017年、2018年,商品住宅年竣工面积甚至不到200万平米。

  最低的2018年甚至只有124.91万平米,这28年里,只比1991年的91.22万平米高。

  统计1991-2018年深圳商品住宅年竣工面积,杠杆地产都不好说自己震惊,总竣工面积仅9956.33万平米。

  平均下来,一年竣工面积就356万平米,按照90平米/套计算,折合3.95万套。和深圳的人口流入比,杯水车薪啊。

  28年的竣工,竟然低到这个程度,比近21年的新开工还少?杠杆地产不禁要问,这些所谓的新开工面积数据,到底怎么来的,或者去了哪?

  和这20来年,新开工、竣工面积很不稳定不同,深圳近20年来商品住宅年销售面积,多数时候高于500万平米。

  如下图,杠杆地产注意到,《深圳统计年鉴2019》显示,1999年,深圳商品住宅销售面积从1998年的372.38万平米,增长到492.51万平米后(也就是接近500万平米),此后连续8年,没有低于过500万平米。

  如上图2002-2006的5年间,销售面积都高于700万平米。2005年甚至高达901.13万平米。

  这个数字放到当年的语境下,在大城市中,是很高的。但是,也就是从那以后,其他大城市销售越来越高,而深圳整体却再也没有回到高峰。

  2005年的高峰后,深圳商品住宅销售面积连续滑坡3年,到2008年只有413.65万平米——创下近20年的最低。那一年全球金融危机。

  再次回到700万平米以上的销售面积,已经是6年之后的2015年,747.83万平米。

  统计发现,过去28年,深圳商品住宅销售面积总计13791.45万平米。和同期不到1亿平米的竣工面积比,多出来的几千万平米房子,到底怎么回事?

  无论如何,销售面积应该是比较靠谱的。折算下来,年均销售面积493万平米,按照90平米/套计算,大约5.47万套。

  这个数字首先整体很低,一直低,稳定了20年,也是低得够奇葩。如果和很多城市比,这个销售面积,则实在无法忍视。

  而深圳很多地是不会开发的,可以开发的多数也不是给住房用的,还有很多城中村是很难拆的。如果这样说,不管深圳有什么住宅计划,也就这样吧。

  最后补一句,深圳说起来有自己特殊情况,而中国更多、更广大城市,实话说没一个城市真的缺地。

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